La capacité d’emprunt est un élément clé pour concrétiser un projet immobilier.
Elle dépend principalement du salaire de l’emprunteur, mais aussi d’autres facteurs comme l’apport personnel et l’endettement.
Ces éléments influencent le montant qu’une banque acceptera de prêter.
Le lien entre salaire et capacité d’emprunt
Le salaire est le critère principal pris en compte par les banques pour déterminer la capacité d’emprunt. Plus le salaire est élevé, plus la capacité d’emprunt augmente.
Cependant, le montant du salaire n’est pas le seul élément analysé. La stabilité de l’emploi et la pérennité des revenus entrent aussi en jeu. Un CDI sera mieux perçu qu’un CDD ou une profession indépendante.
Le ratio d’endettement, clé de la capacité d’emprunt
La banque s’assure que les mensualités du prêt ne dépasseront pas un certain pourcentage du salaire, généralement fixé à 35%. Ce ratio d’endettement inclut le remboursement du crédit immobilier et les autres crédits en cours.
Les différents types de revenus pris en compte pour le calcul de la capacité d’emprunt.
Si le salaire est la base du calcul, d’autres revenus réguliers peuvent être intégrés pour augmenter la capacité d’emprunt :
- Les revenus locatifs
- Les pensions alimentaires reçues
- Les rentes et pensions
En revanche, les allocations chômage, les prestations sociales et les revenus exceptionnels comme les primes ne sont généralement pas pris en compte car considérés comme trop aléatoires.
Le taux d’endettement maximum à respecter en fonction de son salaire
La règle d’or est de ne pas dépasser un taux d’endettement de 35% de ses revenus mensuels nets. Cela signifie que la somme des mensualités de crédit ne doit pas excéder 35% du salaire net mensuel.
Par exemple, pour un salaire net de 2500€/mois, les mensualités de crédit ne devront pas dépasser 875€.
| Salaire net mensuel | Mensualités maximales (35%) |
|---|---|
| 1500€ | 525€ |
| 2000€ | 700€ |
| 3000€ | 1050€ |
| 4000€ | 1400€ |
Le reste à vivre, l’autre indicateur important
Au-delà du taux d’endettement, la banque vérifie que l’emprunteur conserve un « reste à vivre » suffisant une fois les mensualités et les charges courantes payées. Ce montant minimum varie selon la composition du foyer.
Exemples de capacité d’emprunt selon différents niveaux de salaire
En appliquant un taux d’intérêt moyen de 1,5% sur 20 ans, voici les capacités d’emprunt correspondant à différents salaires nets mensuels :
| Salaire net mensuel | Capacité d’emprunt | Mensualités |
|---|---|---|
| 2000€ | 142 000€ | 700€ |
| 3000€ | 213 000€ | 1050€ |
| 4000€ | 284 000€ | 1400€ |
| 5000€ | 355 000€ | 1750€ |
Ces estimations donnent un ordre d’idée mais la capacité d’emprunt réelle dépendra de la situation personnelle de chaque emprunteur. Pour une simulation personnalisée, il est recommandé d’utiliser un outil en ligne comme combien je peux emprunter avec Pretto.
Les solutions pour augmenter sa capacité d’emprunt
Plusieurs leviers permettent d’emprunter plus même avec un salaire modeste :
- Allonger la durée du prêt pour diminuer les mensualités
- Augmenter son apport personnel pour réduire le capital emprunté
- Faire un prêt à deux pour cumuler deux salaires et deux capacités d’emprunt
- Profiter des prêts aidés comme le PTZ pour financer une partie de l’achat sans intérêts
Attention cependant à ne pas s’endetter sur une trop longue durée et à toujours préserver un reste à vivre confortable.
Les erreurs à éviter
Ne pas tenir compte de tous ses crédits en cours
Il faut intégrer dans le calcul du taux d’endettement l’ensemble des crédits en cours (crédit auto, crédit conso…) et pas seulement le futur prêt immobilier. Sinon la capacité d’emprunt risque d’être surestimée.
Se baser sur ses revenus exceptionnels
Mieux vaut baser le calcul de sa capacité d’emprunt sur ses revenus réguliers comme le salaire et ne pas tenir compte des primes, intéressement et autres revenus exceptionnels. Ceux-ci ne seront de toute façon pas pris en compte par la banque.
Sous-estimer les frais annexes à l’achat
Au-delà du prix du bien, il faut aussi prévoir un budget pour les frais de notaire, les frais de garantie, les éventuels travaux… Sans oublier l’assurance emprunteur qui s’ajoute aux mensualités. Tous ces frais viennent grever la capacité d’emprunt.
