L’immobilier locatif est le deuxième placement préféré des Français derrière le livret A.
Il offre aux particuliers des garanties incomparables en matière de sécurité, de pérennité et de rentabilité.
Mais ce que l’on sait moins, c’est que l’immobilier tertiaire constitue une alternative attractive aux biens d’habitation.
Les bureaux et commerces permettent de diversifier son portefeuille grâce à un actif stable et rentable, présentant des avantages nombreux et des risques moindres… à condition d’accorder le plus grand soin à la préparation d’un tel projet.
Découvrez pourquoi il est intéressant de privilégier un investissement dans l’immobilier tertiaire plutôt que dans le résidentiel.
Investir dans l’immobilier tertiaire, qu’est-ce que ça veut dire ?
Réaliser un investissement dans l’immobilier tertiaire, c’est acquérir des biens à usage professionnel, dans le domaine des métiers de service.
Contrairement au résidentiel qui se focalise sur les biens d’habitation (appartements et maisons), le tertiaire englobe une grande variété de propriétés louées par les entreprises pour exercer leurs activités : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, parkings privatifs, établissements hôteliers ou de restauration, etc.
Il s’agit donc d’investir dans une classe de biens qui se différencie de l’immobilier résidentiel à tous les niveaux.
Avec des avantages spécifiques – cf. infra – mais aussi avec des risques propres qu’il faut absolument avoir en tête : ce marché est particulièrement sensible aux fluctuations économiques, la localisation des biens est essentielle à leur valorisation, et l’encadrement réglementaire peut s’avérer complexe.
Avant de mettre en œuvre tout projet d’investissement dans l’immobilier tertiaire, il est donc souhaitable de s’appuyer sur un conseiller de référence spécialisé dans l’immobilier tertiaire, comme c’est le cas d’Alex Bolton en région parisienne.
Quels sont les avantages d’un investissement dans l’immobilier tertiaire (par rapport au résidentiel) ?
Le secteur tertiaire offre aux particuliers de multiples avantages, souvent méconnus, qui en font une alternative à l’investissement dans l’habitation.
Quels sont ces avantages ?
La diversification
Bien que le marché soit constitué à 75 % de bureaux, l’immobilier tertiaire offre de nombreuses possibilités – et autant d’occasions de diversifier son portefeuille : espaces de vente, surfaces commerciales, ateliers, hôtels, restaurants et cafés, hangars et entrepôts, établissements de santé, résidences de services…
En comparaison, le résidentiel se limite aux maisons, appartements et immeubles de rapport.
La précision
Au-delà de la diversification, l’immobilier tertiaire, par sa diversité, permet d’arbitrer avec précision, en fonction des tendances de marché par secteur ; le marché hôtelier, par exemple, n’est pas le marché des commerces.
Au même moment, un secteur peut connaître une forte dynamique tandis qu’un autre, traverser une période de crise.
En 2023, le volume du marché hôtelier est resté stable tandis que celui des autres classes d’actifs tertiaires a chuté de 50%.
Une variété de secteurs rime ainsi avec une multiplicité d’opportunités. Il eût été opportun, par exemple, de sortir partiellement du secteur des bureaux en 2022 pour rentrer dans l’hôtellerie.
La stabilité des baux (et des revenus)
Dans le domaine des services, la location est soumise au régime des baux professionnels (6 ans) ou des baux commerciaux (9 ans avec la possibilité de résilier à chaque période triennale).
Cela garantit à l’investisseur une occupation de longue durée, pour un minimum de 3 ans, ce qui n’est pas envisageable dans le secteur de l’immobilier d’habitation – un locataire pouvant mettre fin à son bail à tout moment, en respectant une période de préavis.
Cette stabilité s’applique aussi aux revenus : les bailleurs ont la certitude de toucher des loyers pendant toute la durée du bail. En outre, les risques d’impayés sont plus faibles chez les professionnels.
La souplesse du dispositif légal
Au-delà des mentions obligatoires à inclure dans le bail, les parties sont libres de contractualiser les dispositions discutées entre elles : cela vaut pour le montant du loyer, la destination des locaux, ou encore les conditions de sous-location.
Cette flexibilité contribue à renforcer le lien de confiance qui existe entre le bailleur et l’entreprise locataire.
Le rendement plus élevé
Les chiffres varient, mais l’on estime la rentabilité locative brute dans l’immobilier tertiaire entre 4 et 8 % en moyenne, et parfois beaucoup plus (jusqu’à 18 % pour un bail commercial), alors que le rendement oscille entre 2 et 4 % pour un bien résidentiel.
Cela s’explique par des loyers plus élevés au mètre carré, et par la possibilité offerte au bailleur d’imputer un plus grand nombre de charges à son locataire – comme la taxe foncière et les travaux de rénovation dans le bien.
La variété des options d’investissement
Enfin, le tertiaire offre de multiples opportunités de placement, permettant une grande diversification du portefeuille de biens autant qu’une répartition efficiente des actifs (celle-ci pouvant être géographique, sectorielle ou financière).
De plus, il existe plusieurs façons de réaliser un investissement dans l’immobilier tertiaire : en achetant directement des biens, mais aussi en faisant l’acquisition de parts (à partir de quelques centaines d’euros) via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Quel est le principal critère de choix pour investir dans le tertiaire ?
Ces avantages sont toutefois conditionnés au respect d’une condition essentielle : la localisation géographique doit être le principal critère de choix.
Au moment de réaliser un investissement dans l’immobilier locatif, vous devez vous focaliser sur des bâtiments bien situés, installés dans des zones d’activité prospères ou dans des quartiers d’affaires renommés.
Un bon choix consistera, par exemple, à opter pour des bureaux à Paris, notamment dans le quartier central des affaires (QCA). C’est la condition sine qua non pour garantir une demande soutenue de la part des locataires, ce qui se traduira par la stabilité des revenus sur le long terme.
En conclusion, avant d’investir, lancez vos propres recherches sur les emplacements les plus porteurs, anticipez les besoins des locataires potentiels… et faites-vous accompagner par des professionnels de l’immobilier tertiaire.
