Bail commercial (1/4) : renouvellement

L’un des principaux avantages liés au bail commercial réside dans le fait que le locataire bénéficie d’un droit de renouvellement de son bail. Toutefois, le propriétaire peut refuser le renouvellement : dans cette hypothèse, le locataire a droit à une indemnité d’éviction. Cependant, si le refus du propriétaire est motivé pour une raison légitime, le locataire ne pourra prétendre à cette indemnité.

Accord intervenant avant toute demande de renouvellement

Si le propriétaire et le locataire se mettent d’accord sur toutes les conditions du bail, c’est le droit commun (article 1134 du code civil) qui régit leurs relations.

Si les parties ne se sont mises d’accord que sur le principe de renouvellement, les règles édictées par le décret du 30 septembre 1953 s’appliquent pour la fixation du loyer et les autres conditions du bail renouvelé.

Accord intervenant à la suite d’une demande de renouvellement ou d’un congé

Le bailleur peut, lorsqu’il donne congé au locataire, faire connaître son accord sur le principe du renouvellement.

Si le locataire effectue une demande de renouvellement, le propriétaire doit faire connaître ses intentions dans un délai de trois mois. Après ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Le renouvellement ne peut être effectif seulement s’il y a accord complet entre les parties sur :

• la chose
• le prix
• la durée

La durée du bail renouvelé est de neuf ans, sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Il semble que le contentieux le plus fréquent en matière de durée de bail renouvelé concerne des affaires dans lesquelles le propriétaire veut imposer au locataire un bail d’une durée supérieure à neuf ans pour obtenir un loyer déplafonné.

Le prix du bail renouvelé est fixé :

• soit en appliquant un coefficient déterminé par l’article 23-6 du décret du 30 septembre 1953
• soit en fonction de la valeur locative

Lorsque les parties se sont accordées sur tous les éléments du bail renouvelé, un nouveau bail est établi.

Le bailleur doit :

• soit charger un notaire de rédiger le nouveau bail : dans cette hypothèse, le locataire doit signer le bail devant le notaire
• soit adresser à la signature du locataire un bail sous seing privé

Attention !
Les baux de plus de douze ans doivent impérativement être établis par un notaire. De plus, ils doivent être transcrits à la Conservation des hypothèques.

Tous les frais d’acte sont à la charge du locataire.

Dossier réalisé par l'équipe rédactionnelle de Comptanoo

• Retrouvez le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal sur le site de Légifrance, rubrique Lois et réglements
• Actualité sur le bail commercial
• Article de la revue de presse du 3 avril 2002 sur le bail commercial et le statut du preneur
• Forum 'Actualité des TPE' pour faire part de ses opinions, poser des questions...