Bail commercial (3/4) : cession

Principe

Le locataire est libre de céder son bail et tous les bénéficiaires successifs de la cession peuvent en faire autant. Toutefois, une clause insérée dans le contrat de bail peut l’interdire. En effet, la plupart des baux commerciaux contiennent des clauses restreignant la liberté de cession.

Le bail commercial est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Il existe diverses clauses :

• clause prévoyant un agrément du cessionnaire par le propriétaire
• clause interdisant absolument de céder...

Attention !
Cette dernière clause est illicite.

Exception

Le locataire peut céder son bail à l’acquéreur de son fonds.

Ces dispositions sont applicables de plein droit aux baux en cours.

La clause qui interdit de céder est nulle si et seulement si la cession de bail a lieu avec l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce ou l’entreprise.

La conséquence de l’annulation de la clause est de permettre au locataire de choisir librement l’acquéreur du fonds. Le propriétaire a donc tout intérêt d’insérer dans le contrat de bail une clause d’agrément du cessionnaire éventuel. En effet, une clause interdisant toute cession est nulle et réputée non écrite : le propriétaire se trouve moins protégé.

Formalités à remplir vis-à-vis du propriétaire

Si le bail ne contient aucune stipulation particulière relative à la cession, le locataire doit cependant obligatoirement, pour rendre la cession opposable au propriétaire, lui signifier par huissier.

Le locataire peut aussi proposer au propriétaire de signer un acte authentique (acte notarié) dans lequel il reconnaît accepter la cession.

Si ces formalités ne sont pas accomplies, l’acquéreur du fonds de commerce est réputé occupant sans droit. Il ne pourrait pas, par conséquent, prétendre au renouvellement du bail commercial.

Néanmoins, même en l’absence de ces formalités, la cession reste opposable au propriétaire si ce dernier, ayant été avisé, a accepté le versement sans réserve des loyers par le nouvel acquéreur du fonds.

Une cession irrégulière peut donc être ratifiée par le propriétaire qui manifeste 'un consentement sans équivoque'.

Dossier réalisé par l'équipe rédactionnelle de Comptanoo

Informations pratiques

• Actualité sur le bail commercial
• Article de la revue de presse du 3 avril 2002 sur le bail commercial et le statut du preneur
• Chiffres clés liés au taux d'intérêt légal
• Forum 'Actualités des TPE' pour faire part de ses opinions, poser des questions...