Bail commercial (2/4) : expiration

La loi du 12 mai 1965 a imposé une durée minimale de neuf ans pour les baux commerciaux.

Cette durée de neuf ans peut cependant être réduite à deux ans ou moins pour le premier bail lors de l’entrée du preneur dans les lieux. Néanmoins, si ce bail est renouvelé ou prorogé (même pour une durée qui au total n’excèderait pas deux ans), il doit être considéré comme l’ayant été pour neuf ans. Il est à noter que le bail de deux ans peut déroger au statut des baux commerciaux.

En principe, le bail d’une durée de neuf ans ne peut pas être interrompu. Cependant, le locataire a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
Depuis une loi de finances du 30 décembre 1985, cette prérogative n’est plus d’ordre public. Une clause peut l’écarter et le bailleur a ainsi la certitude du maintien dans les lieux de son locataire.

Le locataire peut également donner congé à tout moment s’il entend changer d’activité ou s’il a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite. Concernant le bailleur, il ne peut donner un congé anticipé que dans des cas limitativement énumérés (reprise pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble). Des règles protectrices du locataire doivent alors être respectées.

Cependant, le renouvellement du bail s’effectue à deux conditions :

• Première condition : le bénéficiaire du bail doit toujours être commerçant ou artisan, inscrit au Registre du commerce et des sociétés ou au Registre des métiers
• Deuxième condition : le fonds de commerce doit être effectivement exploité

Plusieurs cas de figure sont possibles.

Dans cette hypothèse, le propriétaire ne donne pas congé à son locataire et le locataire ne demande pas le renouvellement du bail. Le bail ne cesse pas du fait de cette inertie. En effet, il faut obligatoirement un congé pour y mettre un terme.

Attention !
Le bail ne se renouvellera pas, il se poursuivra simplement aux conditions antérieures. Au bout des trois ans, donc à la fin de la 12ème année du bail initial, le propriétaire est en droit de demander le déplafonnement. Cela lui permettra de fixer le loyer à la valeur locative.

Le locataire a donc tout intérêt à demander le renouvellement avant la fin de la troisième année si son propriétaire reste inactif.

Dans la majorité des cas, le congé est donné par le bailleur. En effet, si le locataire donne congé, il perd un élément de son fonds de commerce : le bail commercial étant un élément immatériel du fonds.

Le congé doit être impérativement donné six mois avant l’expiration du bail. Il doit être délivré par acte extra-judiciaire, c’est à dire notifié par un huissier de justice.

Si le congé s’accompagne d’un refus de renouvellement, le propriétaire doit payer au locataire une indemnité d’éviction. Cette indemnité d’éviction est censée réparer le préjudice subi par le locataire du fait du non-renouvellement du bail.

Toutefois, le locataire peut saisir le tribunal d’instance dans les deux ans pour contester soit le congé, soit le montant de l’indemnité.

Si le propriétaire n’a pas donné congé au locataire, ce dernier peut demander le renouvellement du bail commercial dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail et pendant toute la durée de la poursuite du bail.

Cette démarche permet au locataire de connaître les intentions du propriétaire.

Si le propriétaire ne répond pas dans les trois mois, il est présumé l’avoir accepté aux conditions du bail précédent.

Si aucun accord n'est possible entre le propriétaire et le locataire, ce dernier peut saisir le tribunal d’instance dans les deux ans suivant le litige.

Dossier réalisé par l'équipe rédactionnelle de Comptanoo

• Retrouvez la loi n°65-356 du 12 mai 1965 modifiant et complétant le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 réglant les rapports entre les bailleurs et les locataires sur le site Légifrance, rubrique Lois et décrets
• Actualité sur le bail commercial
• Article de la revue de presse du 3 avril 2002 sur le bail commercial et le statut du preneur
• Forum 'Actualité des TPE' pour faire part de ses opinions, poser des questions...