Réforme de la TVA immobilière

La loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini les règles en matière de TVA immobilière. Cette réforme est entrée en vigueur à compter du 11 mars 2010. Une instruction du 15 mars 2010 (instruction 3 A 310) est venue prévoir les mesures transitoires dont peuvent se prévaloir les opérateurs pour le traitement des affaires en cours.

Deux autres instructions sont attendues : l'une relative à la TVA, l'autre relative aux droits de mutation à titre onéreux. Cette réforme répond à un double objectif de mise en conformité du régime avec le droit communautaire, et de simplification de la réglementation. Elle repose sur la distinction entre les opérations réalisées par les assujettis à la TVA dans le cadre de leur activité économique et les autres professions. Les professions de l'immobilier sont désormais soumises aux mêmes règles que la généralité des entreprises. En particulier, le régime spécial des marchands de biens est supprimé.

A. Règles applicables aux opérations immobilières réalisées à compter du 11 mars 2010

Opérations réalisées par les assujettis dans le cadre de leur activité économique

La TVA s'applique de plein droit à l'ensemble des cessions des terrains à bâtir (qui ont été redéfinis) et à toutes cessions d'immeubles achevés depuis moins de 5 ans (quel que soit le nombre de cessions intervenues au cours de cette période de 5 ans). Sont également imposables les livraisons à soi-même d'immeubles neufs non revendus dans le délai de 2 ans de l'achèvement et ce que leur affectation soit l'habitation ou non. Les cessions immobilières non soumises à la TVA de plein droit bénéficient d'une exonération expresse assortie d'une faculté d'option.

Sont exonérées de TVA, les mutations d'immeubles non bâtis autres que les terrains à bâtir et des immeubles autres que les immeubles neufs avec faculté d'option.

Opérations réalisées en dehors d'une activité économique imposable à la TVA

Seules sont désormais soumises à la TVA les cessions d'immeubles neufs acquis en l'état de futur achèvement et certaines livraisons à soi-même d'immeubles du secteur social.

Modalités d'imposition

La TVA est calculée sur le prix total de la transaction. Une exception est prévue en cas de cession de terrain à bâtir ou d'immeuble ancien, lorsque l'acquisition de ces biens n'avait pas ouvert droit à déduction. L'imposition de plein droit ou sur option est alors établie sur une base limitée à la marge. Due par le vendeur, la TVA est en principe exigible lors de la livraison de l'immeuble. Toutefois, en cas de vente en l'état de futur achèvement, l'exigibilité de la taxe intervient au fur et à mesure des encaissements du prix. Pour les livraisons à soi-même, le paiement de la taxe peut être effectué jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement de l'immeuble.

Droits d'enregistrement

Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées par un assujetti, sont quel que soit le régime de la mutation au regard de la TVA, soumises au droit fixe de 125 Euros lorsque l'acquéreur prend l'engagement de construire dans les 4 ans.

Les achats d'immeubles par tout assujetti prenant l'engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans bénéficient d'un taux réduit de droits d'enregistrement (0,715 %).

Lorsqu'elles sont soumises à la TVA sur le prix total, les mutations d'immeubles neufs et de terrains à bâtir (autres que celles soumises au droit de 125 Euros) sont soumises au taux réduit de 0,715 %.

B. Mesures transitoires

Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur. Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière réglementée). Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l'avant-contrat.

C. Tableau récapitulatif

http://doc.impots.gouv.fr/aida/Apw.fcgi?IMAGE_ID=IMG/BOI3A-3-10.002.TIF&FILE=FrameVisualiseurImage.html&CONTEXT=011841-1273649892-0385

En partenariat avec le Groupe SECOB, Société d'Expertise Comptable, d'Audit et de Conseil.