Par SCI (Société Civile Immobilière), on entend généralement Sociétés Civiles Immobilières de location, également parfois nommées « sociétés civiles immobilières de gestion patrimoniales. »

Elles ont principalement pour objet la gestion et la location d'immeubles bâtis ou non, dont elles sont devenues propriétaires par suite d'apport d'achat ou de construction.

Le schéma le plus fréquemment répandu consiste à rassembler des fonds, par emprunt en majeure partie,pour acquérir directement des immeubles de rapport ou pour faire construire ces derniers en vue de les louer.
Le recours à une SCI permet la détention d'un bien immobilier par plusieurs personnes et peut faciliter la transmission du bien.

Avantages

- C'est une bonne solution pour éviter les blocages pouvant naître de l'indivision, dans la mesure où le désaccord des associés n'empêche pas le gérant de la SCI de prendre les décisions nécessaires à la bonne gestion du patrimoine.

- Elle confère un avantage fiscal pour la transmission des parts, dans la mesure où – contrairement à l'immobilier détenu en direct, où seule la valeur « brute » est prise en compte – elle autorise la déduction d'un éventuel endettement pour déterminer la valeur de l'actif net qui sera l'assiette du calcul des droits de mutation.

- Elle offre un avantage patrimonial car contrairement à un bien immobilier qui ne peut être transmis par tranche, une SCI peut être donnée partiellement sous forme de donation de parts sociales.
Cette procédure, si elle est étalée dans le temps, permet de bénéficier des abattements disponibles dans le droit français pour les dons faits du vivant du donateur.
De plus, la très grande liberté laissée par le législateur dans la rédaction des statuts de la société permet au donateur de garder le contrôle de la société avec très peu de capital.

Inconvénients

- Il est important de noter que les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société sur leurs biens propres.
En théorie, la responsabilité n'est pas solidaire.
Toutefois, en pratique, les créanciers très souvent se retournent contre l'un des associés les plus aisés pour payer les dettes. Libre à lui de se retourner contre les autres associés.

- Pour que les éventuelles conséquences fiscales produisent tous leurs effets, il faut veiller à ce que la SCI ait une réalité et réponde à de nombreuses obligations : juridiques, comptables et fiscales (Assemblée Générale Annuelle), ce qui n'est pas sans conséquences en termes de coût.

- Le recours à une SCI doit faire l'objet d'une réflexion poussée en amont de l'opération considérée, auprès d'un spécialiste. Une SCI peut se révéler très utile à condition de savoir pourquoi – et donc comment – on la constitue.
Avant sa création, on devra s'assurer de savoir dans quelle condition elle pourra potentiellement être dissoute un jour.

Se méfier de l'apparente simplicité juridique à priori de cette forme juridique de société.